Кто должен отвечать за пожарную безопасность при аренде помещения

Тема пожарной безопасности при аренде зданий, сооружений, помещений или их отдельных частей (далее — объекты) вызывает важные вопросы и требует внимания всех сторон: как арендатора, так и арендодателя. В данной статье мы рассмотрим, кто несет ответственность за пожарную безопасность на арендованном объекте и какие здесь имеются особенности.

Первоначально следует отметить, что вопросы ответственности за невыполнение требований пожарной безопасности изложены в статье 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности». Но проблема в том, что в ней как раз таки нет четкого ответа на вопрос нашей статьи, поскольку указано, что за нарушение требований пожарной безопасности ответственность несет как собственник объекта, так и иные лица, уполномоченные на владение имуществом (в том числе арендаторы).

Благо есть правоприменительная практика, основанная на рассмотрении в судах вопросов ответственности собственника объекта и арендатора за выполнение требований пожарной безопасности. Согласно ей арендодатель как владелец объекта несет основную ответственность за обеспечение его пожарной безопасности. Он обязан предоставить объект в аренду в полном соответствии требованиям пожарной безопасности. Однако арендатор также должен принять активное участие в обеспечении пожарной безопасности, обеспечив выполнение правил противопожарного режима.

Перечисленные выше обязанности собственника и арендатора — это, так скажем, общепринятые постулаты в части совместного обеспечения пожарной безопасности объекта. Но их нельзя назвать незыблемыми. Обязанность по обеспечению пожарной безопасности объекта по договоренности может быть распределена в иных соотношениях. К примеру, арендатор может самостоятельно осуществлять техническое обслуживание имеющихся на объекте средств противопожарной защиты, но для этого арендодатель должен наделить его такими полномочиями. И здесь мы упираемся в важный аспект этого вопроса, а именно в необходимость внесения вопросов обеспечения пожарной безопасности объекта в договор аренды.

Арендодатель и арендатор при заключении договора аренды должны указать, какие именно обязанности по пожарной безопасности возлагаются на каждую из сторон. В таком случае ответственность будет определена согласно условиям договора.

Готовитесь к проверке МЧС?

Воспользуйтесь нашим онлайн-сервисом по созданию комплектов документов по пожарной безопасности.

► Выберите в каталоге тип своего объекта, заполните анкету, оплатите.
► Скачайте готовый комплект в формате .docx в личном кабинете.

Перейти в каталог

При составлении договора аренды необходимо учитывать положения статьи 612 Гражданского кодекса РФ, а также отразить следующие моменты:

• на кого возложена обязанность по выполнению требований пожарной безопасности «капитального характера» (к таким требованиям, как правило, относятся: требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям объекта (противопожарные преграды, огнезащита, отделка путей эвакуации и т. д.), а также требования к оборудованию его системами противопожарной защиты (системами автоматического пожаротушения, пожарной сигнализации и оповещения, противодымной защиты, внутреннего противопожарного водопровода и т. д.);

• на кого возложена обязанность по соблюдению требований «режимного характера» (соблюдение противопожарного режима, проведение тренировок по эвакуации, оснащение и поддержание в работоспособном состоянии первичных средств пожаротушения, обучение работников мерам пожарной безопасности и т. д.);

• возможность арендодателя проверять соблюдение арендатором установленных договором требований пожарной безопасности и периодичность таких проверок;

• последствия нарушения требований пожарной безопасности арендатором. В договоре аренды следует ясно указать, какие последствия будут предусмотрены в случае нарушения арендатором требований пожарной безопасности. Это может включать: штрафные санкции, возмещение ущерба, а в некоторых случаях даже возможность расторжения договора или прекращения аренды.

При подготовке договора аренды рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся в недвижимости, а также с представителями государственного пожарного надзора или экспертами по пожарной безопасности, чтобы убедиться, что все юридические и пожарные аспекты были учтены.

Помните, чем подробнее будут расписаны в договоре аренды все нюансы, связанные с обеспечением пожарной безопасности объекта, тем проще будет доказать свою правоту в суде, если в этом появится необходимость.

Не рекомендуем собственнику объекта ограничиваться общими фразами вроде: «Арендатор отвечает в полном объеме за обеспечение пожарной безопасности всех арендуемых помещений». Это может вызвать у собственника ложное чувство, что тем самым всю ответственность за обеспечение пожарной безопасности объекта он переложил на плечи арендатора. Но практика показывает, что судьи при рассмотрении дел в первую очередь спрашивают с собственника: обеспечил ли он надлежащее состояние объекта (в том числе в части выполнения требований пожарной безопасности) при передаче его в аренду.

Несмотря на распределение ответственности между арендодателем и арендатором, главной целью обеих сторон должно быть обеспечение безопасной среды для работы и проживания. Поэтому рекомендуется установить тесное взаимодействие и обмен информацией между арендодателем и арендатором, чтобы своевременно выявлять и устранять любые проблемы, связанные с пожарной безопасностью.